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关于进一步加快发展公共租赁住房的工作意见

长政发〔2017〕17号

发布日期:2017/08/16   发布单位:长沙市人民政府   编辑:   访问次数:

 各区县(市)人民政府,市直机关各单位:

 为加强公共租赁住房管理,完善住房保障体系,根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《住房城乡建设部关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》(建保〔2014〕91号)等精神,结合我市实际,经市人民政府同意,现就进一步加快发展我市公共租赁住房提出如下工作意见。

 一、总体要求

(一)认真贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,按照全面建设小康社会和构建“两型”社会的目标要求,进一步盘活资源,培育住房租赁市场,引导居民合理住房消费,完善住房供应体系。着力保障和改善民生,扩大公共服务,积极稳妥地发展公共租赁住房,规范运营管理,促进社会和谐发展,实现住有所居。

(二)把发展公共租赁住房与保障和改善民生、促进城市发展、提升城市综合竞争力、构建和谐社会结合起来,有效缓解城市中低收入家庭、新就业无房职工及外来务工人员的居住困难,规范全市公共租赁住房筹集、分配和运营管理,进一步完善住房保障体系。

 二、基本原则

(一)多方筹集房源。各区政府按照“统筹规划、各负其责”的要求,负责组织筹建公共租赁住房,满足辖区内公共租赁住房需求。公共租赁住房以盘活存量住房为主,统筹多方资源,实行筹集模式多样化。

(二)加大资金投入。在政府加大对公共租赁住房专项投入的同时,要通过土地、财税、补贴、贴息等支持措施,引导、支持各类用人单位通过建设、购买、租赁员工公寓或发放租房补贴等有效措施解决本单位职工的居住问题,并大力吸引社会资本投资、筹建和运营公共租赁住房。鼓励通过购买服务方式有效实施公共租赁住房管理。

(三)明确保障方式。公共租赁住房保障采取实物配租与租赁补贴相结合的方式,逐步加大租赁补贴力度,鼓励和支持符合保障条件的家庭通过市场租赁住房解决住房问题,满足公共租赁住房保障对象对住房不同层次需求。公共租赁住房租赁补贴实行政府补贴和单位补贴相结合。政府租赁补贴资金要纳入各级财政年度预算,分年度、按计划实施和发放。用人单位可根据实际情况自行确定补贴标准,并定期向职工发放。

(四)合理规划布局。新建公共租赁住房项目应符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划和城市总体规划,结合棚户区和城中村改造,采取大分散、小集中的方式科学布局,开发区(含各类经济功能园区,下同)以相对集中筹建为主,其他区域以配建为主。

 三、房源筹集

(一)培育专业机构。组织和扶持从事公共租赁住房投资和运营管理的专业机构(以下称“运营机构”),承担公共租赁住房融资、开发、筹集、运营和管理,并引导各类投资主体积极参与公共租赁住房的投资和运营。运营机构应按公司法有关规定组建,具有法人资格,采取市场机制进行运作,以保本微利为营运目标,着重体现公共服务的功能。

(二)实行资格核准机制。拟投资和运营公共租赁住房的专业机构,需向所在地的区政府提出申请,经市住房保障部门审核,报市政府批准同意后,才能按本意见的规定享受公共租赁住房的建设和运营税费减免、政府补贴等优惠。

(三)多渠道筹集房源。公共租赁住房可以通过购买、改建、新建、配建、合建、长期租赁等方式,多渠道筹集房源。

1. 鼓励专业运营机构通过购买或长期租赁符合条件的社会存量住房(商品房、保障房、安置房、自建房等)作为公共租赁住房,优化住房资源配置,加快公共租赁住房有效供应。

2. 主要采取开发区集中建设、用人单位利用自有土地自建、政府供地引资筹建以及在其他项目中配建等四种主要方式新建公共租赁住房。开发区集中建设,应按照集约用地的原则,采取集中选址、园区供地、统一规划、政府支持的方式,引导公租房专业运营机构和用工单位等各类投资主体建设公共租赁住房。常年用工人数在 500人以上的大、中型用人单位可以利用自有土地按照规划要求进行自建。自建必须在符合土地利用规划、城市总体规划的前提下依法报批。

政府供地引资筹建,主要是通过“建设—运营—转让”等方

式,采取政府供地、公开招标、确定回报、限期经营、差额补助、到期回收的方式筹建公共租赁住房。在其他项目中配建,主要是政府根据需要,在棚改安置房、新建普通商品住房等项目中,在土地供应、项目报建、规划设计环节明确配建一定比例的公共租赁住房。公共租赁住房项目应按照“同步规划、同步建设、同步报批、同步使用”的原则,配套建设好水、电、气、路、管网等市政基础设施和教育、卫生、文化、医疗等公共服务设施。

(四)建设标准。新建公共租赁住房主要为成套小户型住宅或集体宿舍。新建成套住宅的建筑设计应符合国家以及省、市有关规定和技术标准,综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素,以一居室和二居室为主,并要合理确定套型比例和结构。一居室每套建筑面积为30平方米左右,二居室每套建筑面积为 50平方米左右,单套建筑面积不得超过60平方米。新建集体宿舍的建筑设计,应符合住房和城乡建设部颁布的《宿舍建筑设计规范》 及国家和省、市的有关建筑标准、规范和规定。新建公共租赁住房应满足国家和省、市建筑节能标准,有条件的宜统一建设太阳能热水系统。新建成套公共租赁住房的基本装修标准为:室内水泥地面,内墙面普通涂料,户内安装木质门,入户安装普通防盗门,电视、电话和宽带等网络到户,符合节能标准的普通窗户,普通卫生洁具,水、电、气三表出户,分户计量。〗 政府投资筹集的公共租赁住房维修改造费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决,不足部分由财政预算安排;社会力量投资筹集的公共租赁住房维修改造费用由所有权人及其委托的运营单位承担。

(五)产权归属。政府投资或采用“建设—运营—转让”方式建设的公共租赁住房及配套公共服务设施产权归住房保障部门所有。政府与其他机构合作建设的公共租赁住房,产权份额按投资比例确定,使用权、管理权及收益权由政府和合作机构协商确定。用人单位利用自有土地自筹资金建设的公共租赁住房按用地性质由用人单位拥有应有的产权。公共租赁住房项目建成后只办理新建房屋初始登记,不办理分户产权,并在房屋权属证书上注明“公共租赁住房”;属于共有的,注明共有人及共有份额。公共租赁住房的产权可依法转让,政府有优先受让权,但不得转变用途、改变房屋性质。

 四、租赁管理

(一)申请对象条件

公共租赁住房分为定向配租和非定向配租两种形式。开发区以及用人单位筹集的公共租赁住房,以定向配租为主,主要定向用于本开发区单位职工以及本用人单位职工,其认定标准由产权单位制定和实施,认定标准报所在区住房保障部门和市住房保障部门备案。非定向配租公共租赁住房,主要用于解决低收入及中等偏下收入的本市城区城市户籍家庭、中等偏下收入的新就业无房职工和外来务工人员的居住问题。本市城区低收入和中等偏下收入标准依据我市国民经济和社会发展统计公报公布的上一年度城镇居民人均可支配收入确定,低收入标准为不高于本市上一年度城镇居民人均可支配收入的75% ,中等偏下收入标准为低于本市上一年度城镇居民人均可支配收入,由市住房保障部门实行动态调整。本市城区城市户籍申请对象分为家庭申请人和单身申请人。家庭申请人是指已婚家庭(含离异或丧偶带子女的单亲家庭);单身申请人是指离异、丧偶或未婚,同时具有完全民事行为能力的个人。要求本人或家庭成员中至少有1人取得本市城区常住户口3年以上(落户前为非本市城区常住户口、连续持有本市城区居住证满 2年并实际居住的,落户本市城区常住户口后可折抵2年),且申请对象在本市范围内无自有住房或住房困难(人均住房建筑面积低于 15平米,下同)。城市户籍申请对象包含棚户区、片区及其他市级以上重点工程征收中私有房屋被征收人和公房承租人、被征收房屋关系人。新就业无房职工是指具有大中专及以上学历、毕业不满 5年、在本市市区就业并在申请之日前已连续缴纳长沙市城镇职工基本养老保险 1年以上(含),且本人及家庭在本市城区范围内无自有住房的人员。外来务工人员是指与城区用人单位签订劳动合同已满1年,在申请之日前已连续缴纳长沙市城镇职工基本养老保险1年以上(含),持有本市居住证,且本人及家庭在本市城区范围内无自有住房的非本市城区户籍人员。

(二)申请审核程序

申请人须携带申请材料向户籍所在地(非本市城区城市户籍的,为工作单位所在地)社区居委会提出申请,居委会接收申请材料并报街道办事处。申请人对提交材料的真实性负责,申请人及其全部家庭成员应当书面同意审核机关调查核实其申报信息。街道办事处应当对申请材料进行审验,材料齐全并符合要求的,自受理之日起 5个工作日内向辖区派出所、国土资源局、民政局、人力资源社会保障局以及长房集团等单位发送申请对象的核查信息,在各相关职能单位核查后进行初审和公示,再提交资料给区住房保障部门进行复核,报市住房保障部门进行审批和公示。对审批合格的予以登记并发放公共租赁住房保障资格证明。申请材料、条件认定、审核程序等申请审核程序具体要求,按我市公共租赁住房保障资格审核政策执行。

(三)实物配租

符合公共租赁住房供应条件的家庭或个人,只能选择实物配租或政府租赁补贴其中一种方式。公共租赁住房全市统筹,轮候供应,只租不售,实行有限期租赁。获得实物配租保障资格的家庭或个人,只能配租一套公共租赁住房。政府投资筹集的公共租赁住房,区住房保障部门应当按住房困难程度、收入高低、申请顺序等因素排列轮候顺序。对于孤老

残疾、棚户区和城中村改造以及重点工程符合条件的私有房屋被征收人、公房承租人及被征收房屋关系人可优先配租。轮候到位的申请人凭公共租赁住房保障资格证明与公共租赁住房产权或管理单位以及所在地的区住房保障部门签订三方租赁合同。公共租赁住房租赁合同文本由市住房保障部门统一制订,租赁合同应当载明租金标准及支付方式、租赁期限、物业服务费缴纳、退出约定、违约责任等事项。市住房保障部门可以根据实际情况,在满足非定向配租公共租赁住房保障对象房源需求的前提下,报经市人民政府批准,调整一定比例房源定向配租给单位或企业符合定向配租保障条件的职工。开发区以及用人单位筹集的公共租赁住房,分配方案由产权单位制定和实施,分配方案和分配结果报所在地区住房保障部门和市住房保障部门备案,由产权单位以及用人单位安排符合标准的对象入住并办理相关手续,剩余房源可由市住房保障部门统筹面向社会配租。政府投资筹集的公共租赁住房按照不高于同地段同类型住房市场平均租金的70% (即最高限价)和“合理分档、差别租金、梯度保障”原则,综合考虑我市经济发展水平、住房市场租金水平、建设运营成本、保障对象支付能力等因素,分类分档确定租

金标准。具体标准由市价格主管部门会同市住房保障部门制定,报市政府批准后公布实施,并根据实际情况进行动态调整,原则上每两年向社会公布一次。开发区以及用人单位筹集、实行定向配租的公共租赁住房,参照政府投资筹集的公共租赁住房租金标准自主确定租金,并报市价格主管部门和市住房保障部门备案。承租人应当按照有关法律和政策规定以及合同约定合理使用住房,按时交纳房屋租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、有线电视、物业服务等费用,符合条件的可按规定申请提取公积金账户内的存储余额,用于支付房屋租金。用人单位可根据本单位的有关规定,向符合条件的职工发放相应的补贴。用人单位集体安排承租的,应配合运营机构建立租金支付或租金汇集交付制度。承租人拖欠租金的,可以按规定通报其所在单位从其工资收入中划扣。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的,可以申请续租。公共租赁住房一次租赁期限最长三年。

(四)政府租赁补贴

租赁补贴对象为符合规定条件,在市场上自行租赁普通住房的低收入住房困难的本市城区城市户籍家庭和单身个人。租赁补贴标准原则上按照市场住房租金水平、保障对象承受能力及住房保障面积标准测算,现行标准为无房户每人每月160元,住房困难户每人每月 80元,但每户每月可享受的租赁补贴总金额最高不超过 800元,且不得超过其在市场租赁住房的租金。租赁补贴标准实行动态调整,由市住房保障部门报市政府批准后公布执行。对获得租赁补贴保障资格的家庭或个人,租赁补贴自市住房保障部门核准的次月开始计发,由市住房保障部门在下一个季度的月初拨付至各区住房保障部门,再由区住房保障部门向其发放。

(五)退出管理

1. 租赁期满的退出公共租赁住房租赁期满需要续租的,承租人应当在租赁期满3个月前按申请审核程序提出续租申请。经审核符合条件的,由市住房保障部门出具公共租赁住房保障资格单,准予续租,续签合同;不符合条件的,不予续租,书面通知承租人并说明理由。承租人提出续租申请但经审核不符合续租条件,或者未按规定提出续租申请的,应当在租赁期满时腾退公共租赁住房。租赁期满承租人未腾退的,责令腾退并给予 3个月的过渡期,过渡期内租

金按照原合同约定的租金数额缴纳,过渡期满未腾退的,按照市场租金水平缴纳租金。

2. 保障期内不符合保障条件的退出

公共租赁住房保障期内,家庭人口、户籍、住房、收入和财产等有关情况发生变化,保障对象按规定申报的,或者未按规定申报但审核职能部门通过投诉、举报、申诉、监督检查、上级机关交办、有关部门移交等途径发现的,按公共租赁住房申请审核流程办理,但确有证据证明保障对象不再符合条件的,可以直接由市住房保障部门依法处理。经审核符合条件的,由市住房保障部门根据变化情况调整租赁补贴额度或实物配租面积、租金等;不再符合条件的,应当退出公共租赁住房保障,由市住房保障部门取消其公共租赁住房保障资格,停发租赁补贴或者责令限期腾退公共租赁住房。承租人未按期腾退的,按照市场租金水平缴纳租金。

3. 违规情形的退出

保障对象有下列违规情形之一的,由市住房保障部门取消其公共租赁住房保障资格,停发租赁补贴或者责令限期腾退公共租赁住房,纳入公共租赁住房管理档案和个人信用联合征信系统,并在5年内不得申请住房保障。承租人未按期腾退的,按照市场租金水平缴纳租金;造成损失的,依法承担赔偿责任;依照《公共租赁住房管理办法》等法律、法规和规章规定应当给予行政处罚的,由市住房保障主管部门依法处理;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关:

(1)以欺骗等不正当手段取得公共租赁住房保障的;

(2)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

(3)改变所承租公共租赁住房用途的;

(4)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房,拒不恢复原状的;

(5)在公共租赁住房内从事违法活动的;

(6)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的;

(7)无正当理由累计6个月以上拖欠租金的;

(8)对所承租公共租赁住房配套设施予以改变且拒不恢复原状的,或者不当使用造成重大损失的;

(9)对其他住户生命、财产造成严重损害或者严重损害威胁的;

(10)不配合职能部门的入户调查、检查、抽查、联系约谈等有关监督管理,拒不改正的;

(11)法律、法规、规章和政策规定的其他情形。

申请人以欺骗等不正当手段取得公共租赁住房保障的,还应当退还已领取的租赁补贴,补缴已享受的有关租金、费用政策优惠。

4. 对应当腾退(退出)公共租赁住房的承租人,出租人或其授权管理人可以通报其所在的用人单位,按照合同约定解除租赁合同,收回公共租赁住房。确有自有产权住房的,承租人户籍所在地(非本市城区户籍的,为工作单位所在地)的区住房保障部门可以向人民法院提起诉讼,要求承租人腾退,或者依据有关规定、合同约定申请人民法院强制执行。

(六)档案管理

各级政府、各有关部门和单位要建立健全公共租赁住房档案管理制度,做好纸质档案和电子档案收集、管理及利用工作,保证档案数据完整、准确,并根据申请人变动情况及时变更住房档案,实现档案动态管理。

 五、资金管理

(一)资金筹集。公共租赁住房资金筹集,主要有以下渠道:

1. 中央、省公共租赁住房的专项资金;

2. 市、区财政年度预算安排的资金;

3. 银行或非银行金融机构贷款;

4. 土地出让净收益安排的资金;

5. 公共租赁住房的租金收入;

6. 社会捐赠及其他渠道筹集用于公共租赁住房的资金。

(二)资金使用管理。政府投资筹建的公共租赁住房租金收入全额缴入非税收入账户,实行收支两条线管理。市财政部门会同市住房保障、审计、监察等部门制定专项资金使用管理办法,加强资金拨付、使用、核算及各项管理费用监管。市住房保障部门每年依据当年租金标准、租金收缴情况及规定的支出范围,编制下一年度公共租赁住房收入和支出预算,报市财政部门批准实施。

 六、政策支持

(一)土地供应。公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划,实行计划单列、专地专供,予以重点保障。政府投资新建公共租赁住房的,实行行政划拨方式供应土地。用人单位利用自有非住宅用途的土地新建公共租赁住房的,由城乡规划、国土资源部门依法依程序办理改变土地用途审批手续。用人单位和其他社会机构投资建设公共租赁住房的,报经市人民政府批准,建设用地以协议出让、租赁或作价入股等方式有偿供应。

(二)资金保障。积极探索通过设立公共租赁住房发展产业基金等方式,拓宽和加快公共租赁住房资金的筹集。社会机构参与政府或开发区组织的定向配租公共租赁住房建设和运营的,市政府审定的租金回报标准高于政府制订的同类公共租赁住房最高限价的差额部分,由区政府或开发区管委会在运营期内予以全额补差,所需资金列入同级财政预算安排。政府组织筹建面向社会的非定向配租公共租赁住房的补差资金由市、区政府按 7:3的比例分担。补差资金最高限额计算公式为(租金回报标准 -政府同地类公共租赁住房最高限价) ×市政府公布的届时人均住房保障面积标准 ×保障人数。公共租赁住房租赁补贴资金纳入财政预算管理。

(三)完善配套政策。政府投资建设(筹集)的公共租赁住房项目,资金缺口较大的,按“一事一议” 原则报市政府批准后,可适当增加商业用房的比例。公共租赁住房项目的水、电、燃气等设施的建设和收费标准按照居住类房屋标准执行,实际使用量按照居民生活用水、用电、用气标准计价。结合实有人口等社会管理要求,相关部门应对公共租赁住房承租人的户籍管理、就学和就医等问题制订相关的配套政策,纳入住房所在地社区综合管理。公共租赁住房集中连片达到一定规模的地域,确保开通公交路线。

(四)税费优惠政策。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠,按财政部国家税务总局《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税〔2015〕139号)及相关的税收优惠政策执行。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费、政府性基金和服务性收费的减免,按照经济适用住房的相关政策执行。

 七、责任要求

(一)加强组织领导。市安居工程和棚户区改造工作领导小组负责组织领导和协调全市公共租赁住房筹建、分配和运营管理工作,并建立工作考核机制。各职能部门要各司其职、密切配合,积极为公共租赁住房项目提供优质服务;要在项目审批、信息核查比对等方面开设绿色通道,做到特事特办,缩短办理时限,提高办事效率。

(二)明确工作职责。各区政府和开发区管委会为责任主体,负责完成本区域范围内公共租赁住房的建设(筹集)、分配和管理等工作,要把公共租赁住房的筹集纳入经济和社会年度发展计划,落实公共租赁住房建设项目,把资金安排纳入年度预算。发展改革部门负责将公共租赁住房建设规划纳入国民经济和社会发展规划,按照基本建设程序做好项目的审批(或核准、备案)、监督工作,并根据国家政策申报中央和省相关专项建设资金。负责全市公共租赁住房租金标准的制定和审核监督等工作。住房和城乡建设部门负责指导公共租赁住房项目基础配套设施建设,负责项目工程质量、安全的监督管理,牵头组织项目联合验收,参与工程项目竣工验收,并负责工程项目竣工验收备案工作。公安部门负责全市公共租赁住房保障对象的居住证管理、家庭人口数的认定及房屋出租治安管理等工作。民政部门负责建立居民经济收入比对系统,科学评估、审核公共租赁住房申请人的家庭收入等工作。财政部门负责市本级公共租赁住房项目资金预算、筹集、拨付及资金监管等工作。人力资源和社会保障部门负责全市公共租赁住房保障对象的参保登记及社会保险管理等工作。国土资源部门负责全市公共租赁住房用地指标的落实和土地使用监督、住房保障对象家庭住房状况的核实等工作。城乡规划部门负责全市公共租赁住房整体规划、布局选址及配套设施设计规划等工作。统计部门负责按照统计法律、法规的规定,牵头组织对全市住房保障对象及住房存量进行统计,并定期公布相关统计数据。住房保障部门负责制定全市公共租赁住房发展规划、政策、操作细则和年度计划编制,以及公共租赁住房项目的规划、审批、建设和运营的监督管理,牵头组织有关职能部门每年不定期对已享受公共租赁住房保障的对象进行抽查,加强对保障对象情况的动态监管。税务部门负责落实全市公共租赁住房建设、租赁、运营等方面的税收优惠政策工作。住房公积金管理部门负责公共租赁住房保障对象按规定申请提取住房公积金支付房租的审批、核算及资金使用监管等工作。其他有关部门按照各自职责分工,做好公共租赁住房管理相关工作。

(三)充实基层队伍。各区人民政府要切实采取有效措施,督促街道办事处、社区居委会落实住房保障工作人员并明确岗位职责,市、区住房保障部门要对街道办事处、社区居委会住房保障工作人员加强日常管理和业务指导。

(四)建立问责机制。将各级政府及相关职能部门实施公共租赁住房保障工作纳入年度目标绩效考核管理。对涉及公共租赁住房建设(筹集)、分配和管理工作的各级相关部门及其工作人员违反本实施方案规定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿或者侵害公共租赁住房申请人、承租人合法权益的,由其所在单位或者上级主管部门给予处理;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关。对擅自改变公共租赁住房的使用性质和用途的单位,依法没收其违法所得,追缴其已享受的政策优惠等价款,并依法追究其单位和相关责任人的法律责任。

 八、其他

(一)开发区及用人单位筹集的公共租赁住房的申请审核及退出管理按开发区及用人单位规定和合同约定办理。

(二)公共租赁住房保障资格审核有关职能部门和单位,对申请对象、举报人的个人信息,应当依法予以保密。

(三)对于公共租赁住房保障对象同一违规行为首次实名举报的个人或单位,经查实,由市住房保障部门给予200元奖励。

(四)望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市可以结合当地实际情况参照本意见实施。

(五)本意见自2017年8月1日起施行,长沙市人民政府原有规定与本意见不一致的,以本意见为准。本意见施行后,国家、省、市公共租赁住房租赁补贴政策另有规定的,按其规定执行。

 

长沙市人民政府

2017年7月17日